Какие сделки с недвижимостью подлежат удостоверению у нотариуса?

Ряд сделок с недвижимостью, согласно изменениям в федеральном законодательстве, принятым в 2015-м и 2016-м годах, сегодня подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Давайте разберемся какие это сделки и как вам нужно действовать?

Что означает понятие «нотариальное заверение сделки»?

Итак, когда мы чаще всего раньше посещали нотариуса? Правильно, заверить копии для чего-либо или выписать доверенность. Да и наследство всегда оформлялось (и оформляется сейчас) у нотариусов. Такими полномочиями их наделило государство. Принципы их работы закреплены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года. Что означает понятие «нотариальное заверение сделки?» Во-первых, это проверка дееспособности участников сделки, экспертиза предоставленных документов и консультирование. Во-вторых, это заверение сделки: нотариус своей подписью и печатью удостоверяет законность ваших действий. За это клиент оплачивает нотариусу пошлину и стоимость технических работ.

С 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат еще и три вида сделок с недвижимостью.

Нотариальные сделки с недвижимостью: все по полочкам

Заверить сделку у нотариуса необходимо при отчуждении имущества (продажа, мена, дарение) в следующих случаях:

• если это отчуждение долей в праве общей долевой собственности (например, квартира или дача, которую вы продаете, принадлежит вам и супругу/супруге по ½ доли в праве);

• если это отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (например, это квартира, в которой собственник вы и ваш несовершеннолетний ребенок);

• если это отчуждение комнат (помещений) в коммунальной квартире (например, вы проживаете в коммунальной квартире, где пять комнат, и вы - собственник одной из них).

Если вы - участник одной из таких сделок, то без нотариального удостоверения сделки недвижимость вам не продать. Кстати, это относится к любому типу недвижимости - квартира, комната, дом, дача, земельный участок.

Как проходит такая сделка? Ваш алгоритм действий

Шаг 1. Сбор документов.

Если вы обращаетесь в наше агентство недвижимости, то риэлтор самостоятельно заполнит заявку на нотариальную сделку, в которой указаны все документы, которые вам необходимо подготовить для нотариуса. Собрать документы может и риэлтор по доверенности. Если же вы проводите сделку самостоятельно, то вначале вам необходимо посетить нотариуса и выяснить, какой пакет документов нужно подготовить.

Шаг 2. Подготовка договора (купли-продажи, дарения, мены)

После того, как вы подготовили все документы по списку, то вам необходимо снова посетить нотариуса - теперь уже со вторым участником сделки. Нотариус установит дееспособность участников сделки и лично убедится в намерениях сторон. Он посмотрит подготовленный пакет документов, в случае необходимости скажет, какие документы необходимо еще донести. После этого нотариус записывает вас на следующую встречу. Он готовит договор (купли-продажи, мены или дарения), а также запрашивает выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по вашей недвижимости, проверяя тем самым юридическую чистоту объекта.

В случае если вы обращаетесь в агентство недвижимости «Анюта» в Обнинске, возможен отличный вариант - вы просто передадите необходимые документы риэлтору, а с нотариусом договорится специалист юридического департамента. Фактически, к нотариусу вы придете только на подписание договора купли-продажи! Причем проверить договор вы сможете уже накануне, просто прочитав его у себя на электронной почте.

Стоит отметить, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то дополнительно нотариус удостоверяет отказ ваших соседей (сособственников) в преимущественном праве покупки вашей комнаты. Для этого необходимо привести всех ваших соседей к нотариусу. Если же кто-то не проживает там (но является собственником комнаты), то ему необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о том, что вы продаете свою комнату. В большинстве случаев это делает сам нотариус.

Шаг 3. Удостоверение сделки у нотариуса

Итак, все документы подготовлены, и нотариус вас ждет в назначенное время. Все участники сделки приходят к нотариусу и подписывают заранее подготовленный им договор. Очень важно: внимательно читайте договор! Нотариус и его помощники могут допустить техническую или грамматическую ошибку! Если вы подпишете договор, содержащий ошибку, то ваша сделка может не пройти государственную регистрацию или эта ошибка «вскроется» позднее, и сделка может быть признана недействительной.

Что же делать, если в уже удостоверенном нотариусом договоре позже нашлась ошибка? Обратиться к этому нотариусу и он подготовит дополнительное соглашение к договору. Читайте внимательно, сравнивайте все данные с паспортами и другими документами! Вас никто не торопит!

Шаг 4. Государственная регистрация сделки

Ну что ж, последний ваш шаг - государственная регистрация сделки. Это можно сделать лично в управлении Росреестра или МФЦ (многофункциональном центре госуслуг). Также подать документы на регистрацию вместо вас может ваш представитель по нотариальной доверенности (например, это может быть ваш риэлтор).

И еще один нюанс с материнским капиталом...

Если недвижимость была приобретена с помощью средств материнского капитала и ипотечных средств, то по закону после того, как ипотека будет погашена, родители должны выделить детям (на которых выделялся маткапитал) долю в собственности. Это тоже отчуждение недвижимости, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Кто ответит за безопасность расчетов и многое другое?

У покупателей и продавцов недвижимости возникает вполне понятный вопрос: нотариусы заменят агентства недвижимости? Отнюдь нет. Почему? Например, потому, что нотариус не контролирует процесс расчета покупателя с продавцом, а агентство недвижимости может это сделать. А если сделка прошла нотариальное удостоверение и регистрацию, а покупатель, обещавший оплатить после регистрации, этого не сделал? Хотя при этом в договоре написана дежурная фраза «расчеты между продавцом и покупателем проведены в день регистрации сделки»?

В агентстве недвижимости «Анюта» работает команда юристов, которая не только проводит юридическую экспертизу сделок, но и сопровождает всю сделку «под ключ» - до момента получения документов в Росреестре. «Анюта» также обеспечивают безопасные расчеты по сделке. В нашем агентстве недвижимости применяется три вида расчетов, которые максимально защищают участников сделки - расчеты с применением банковской ячейки, аккредитива и расчеты после государственной регистрации перехода права собственности. Система безопасных расчетов работает давно, и практика показывает, что это правильное решение - все сделки проходят без проблем и последствий для клиентов.

Мы полностью контролируем сделку, и в случае, если она требует нотариального удостоверения, то мы помогаем клиенту сделать этот процесс максимально комфортным. Консультируем, готовим комплект документов, а также экономим время клиента, поскольку договариваемся о посещении нотариуса заблаговременно. Наш клиент не знает, что такое «очередь к нотариусу».

Если ваша сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вам предстоит несколько серьезных шагов к ее государственной регистрации. Теперь вы к ним готовы!